2014-10-13 10:38:27 來源: 河北滏瑞特|滏瑞特集團|滏瑞特地產|滏瑞特建材|滏瑞特時代廣場|滏瑞特健身俱樂部|滏瑞特貿易——河北滏瑞特集團
[導讀]央行與銀監會在“十一”前出臺的房貸放松新政超出市場預期。新政重新認定首套房標準以及最低七折利率等條款，給樓市注入了一劑強心針。
央行與銀監會在“十一”前出臺的房貸放松新政超出市場預期。新政重新認定首套房標準以及最低七折利率等條款，給樓市注入了一劑強心針。眾多開發商又開始拿漲價說事，消費者也在這種氛圍下紛紛出手購房。“十一”7天的黃金周與9月的樓市相比，冰火兩重天。雖然機構也是一片唱多之聲，但業內人士表示，如今的房地產市場和2008年已大相徑庭，新政不會改變房地產市場的走勢，更不會出現房價的猛漲和普漲。
黃金周樓市明顯回暖
按照新政標準，對擁有1套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品房，執行首套房貸政策;對已取消限購或沒有限購的城市，對擁有2套及以上住房并已結清購房貸款的家庭，銀行有確定首付比例和貸款利率水平的權利。新政還讓2008年曾用過的七折利率優惠重出江湖。從新政重點看，更多是支持改善型住房而抑制投機需求。
新政對黃金周的各地樓市起到了催化作用，最敏感的二手房市場已經出現變化。“十一假期，別人都在微信上曬景、曬人，而我們卻在曬房、曬客戶。雖然非常辛苦，但看到業績卻十分開心。”北京(樓盤)某房地產中介通州新華大街營業部的小劉對記者說。據她介紹，黃金周期間二手房市場出現了今年以來少見的火熱情景，中介們忙著陪同看房不亦樂乎，業主們也不約而同地或多或少提高了報價。提高報價的原因就是放松政策的出臺。從易居網全國代理的銷售樓盤認購數據看，今年“十一”期間成交量環比上漲100%，已經接近2013年黃金周的水平，這與慘淡的9月市場相比大相徑庭。中信證券(600030,股吧)也統計了10月1日到6日北京、上海(樓盤)、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)、杭州(樓盤)、南京(樓盤)、成都和武漢(樓盤)8個城市的銷售簽約情況，日均簽約同比增長2.6%。
易居網中國總裁丁祖昱表示，受到限購、限貸政策放松的積極影響，樓市成交量從9月下旬開始回升，黃金周期間更加明顯。“今年以來樓市成交量的下滑，除自身供需問題外，也在于消費信心極度衰竭，連正常需求的客戶也因信心問題而延遲購房。而新政給這些真正有意向購房的客戶群體重新樹立了信心。”他對記者說。
此外，當下房產(新房 論壇 微博 )投資意愿也有所回升，交通銀行(601328,股吧)本周四發布的報告顯示，小康家庭對當前的不動產投資指數已連續第12個月下滑，但預期不動產投資意愿指數止跌回升，從100的臨界點小幅回升至102點，這是今年來該指數首次回升。
新政不會導致房價猛漲、普漲
有人把這次放松新政與2008年相提并論，特別是新政后黃金周樓市火爆的立竿見影效果，更讓人聯想房價會大幅抬高。對此，丁祖昱表示，新政不會導致房價猛漲，更不會出現普漲。因為很多城市的自身供求矛盾不會因為信心的改變而徹底解決。市場要持續健康穩定增長，還取決于供求關系的改善。
“如今的房地產市場已不同于2008年，新政不會改變市場的走勢。”社科院金融研究所研究員易憲容也在博客中寫到。他表示，如果住房市場以消費為主導，購房者支付能力十分有限，那么房價高企住房消費需求就會消失。而投資者不在乎房價，只在乎購房后有沒有人來接手。所以開發商才會借新政大造房價上漲的輿論，因為只要預期轉變，房價隨之上漲，投資者就會涌入市場。可今天的房價已經持續上漲十幾年，不少地方房價已經漲上天，供過于求隨處可見。而且住房投資者手上都有存貨，多數從買房者變成賣房者，而且這些投資者風險意識也在提高，不會輕易被開發商忽悠。
“目前管理層正用促民生的方式穩增長，逐漸開啟政策和基本面的正循環。”中信證券房地產行業分析師陳聰認為，此次政策高明處有三點，一是不直接調整利率和首付，而變更首套房認定標準，既收到按揭貸款利率下行的結果，又起到結構性調節需求的目的;二是不擴大信貸投放，而積極推進資產證券化，放水有限但個貸投放力度加大卻完全可能;三是不輸血給地產企業，而給符合條件的企業“升級”融資渠道。既達到適當輸血之效，又避免了投資熱情的盲目提升。
七折利率或看得見摸不著
從去年底以來，商業銀行的房地產按揭貸款利率持續上升。“個人按揭貸款盡管壞賬率很低，但動輒長達30年的還款期還是給銀行帶來很大的錯配風險。因此銀行積極性并不高”。在中國銀行(601988,股吧)的四季度經濟金融展望發布會上，其首席經濟學家曹遠征對記者說。
記者注意到，在此次放松新政中，非常重要的一項是鼓勵銀行業通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款的投放。對此，廣發證券(000776,股吧)指出，2014年按揭貸款發放速度慢，其主要原因是負債端成本不斷上升，使按揭貸款的發放無利可圖。而通過發放債券等方式籌措按揭貸款所需資金，將增強銀行的住房貸款投放能力，盤活存量資產。
本周，商業銀行陸續出臺購房按揭認貸標準，興業銀行(601166,股吧)明確將首套房利率由基準利率的1.05倍下調至9.5折優惠。建設銀行(601939,股吧)和工商銀行(601398,股吧)也都表示，貸款利率下限為基準利率的0.7倍，但具體還要據借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素區別確定。業內人士表示，7折利率優惠恐怕很難落地，如果真的執行，那么銀行就賠錢賺吆喝了。興業銀行首席經濟學家魯政委算了一筆賬：按5年以上期限商業銀行貸款基準利率6.55%計算，0.7倍就是4.59%，這與同期限公積金貸款利率基本相當，低于5年期政策性金融債收益率4.63%，而銀行的資金成本肯定顯著高于這個水平。
品牌房企迎來窗口期
不管各家商業銀行怎么去執行新政，但對于房地產開發商來講，新政確是不折不扣的大好事。“新政將推動品牌房企在四季度迎來窗口期。據我了解，保利地產(600048,股吧)、華潤地產等多個品牌房企，在今年黃金周期間的認購量相比去年同期已經翻了一翻以上。在當前市場回升的情況下，最大的受益者往往是品牌房企，消費者對它們提價的預期更會推動品牌房企的庫存去化。對于一二線主要城市的50強、乃至100強房地產企業而言，今年四季度應該是一個收獲的季節。”丁祖昱說。
在二級市場，房地產股分別在今年3月中、5月中以及6月末出現低點，此后都有15%~25%的反彈。究其原因主要是政策激勵，分別是兩會期間暗示限購可能放開，以及A股地產再融資重啟、央行呼吁商業銀行增加按揭支持力度、非一線城市開始正式陸續放開限購政策等。而本次放松新政又給房地產股帶來樂觀預期。本刊記者統計，從6月末至本周四，同花順(300033,股吧)的房地產開發指數已經有了30%的漲幅。
廣發證券房地產行業分析師樂加棟表示，房地產行業的基本面從今年10月份到2015年一季度將會持續改善，由此而帶來的板塊行情將是主要投資機會。“招保萬金”等大的龍頭企業再次成為各家券商推薦的標的。此外，成長型房企中南建設(000961,股吧)、有著轉型預期的冠城大通(600067,股吧)、有著京津冀一體化主題性機會的華夏幸福(600340,股吧)和首開股份(600376,股吧)也在多家券商的推薦之列。
